住宅ローンの金利が上がった・払えないとき｜返済条件の変更と相談の順

金利が上がって住宅ローンの返済が不安なら、まず契約書で「返済額がいつ・どれだけ変わるか」を確かめ、払える額を家計から出し、遅れる前に返済中の金融機関へ条件変更を相談する、という順で動きます。借り換えは次の手で、それでも足りないときに、払えないときの選択肢へ進みます。この記事では、金利ごとに月額がどう変わるかの計算、契約書の確認項目、相談の順番を説明します。

金利が上がると返済額はどう変わるか

変動金利型の住宅ローンは、金利が定期的に見直され、その金利で利息が決まります。返済額に反映される時期や上げ幅は契約によって違います。まず、金利の差が月々の返済額にどれだけ響くかを、仮の例で見ます。

金利（年）	月々の返済額	0.5％との差（月）	0.5％との差（年）
0.5％	約8万9,800円	－	－
1.0％	約9万6,500円	約6,700円	約8万1,000円
2.0％	約11万900円	約2万1,100円	約25万4,000円
3.0％	約12万6,500円	約3万6,700円	約44万1,000円

筆者の計算です。残高3,000万円、残り360回、毎月同じ額を払う元利均等返済で、金利が最後まで変わらないと仮定しました。実際は金利が途中で動き、残高も減るので、この数字は目安です。それでも、金利が0.5％から2.0％になると月に約2万円、年に約25万円増える、という大きさの感覚はつかめます。

自分の数字は、金融機関の返済予定表か、借入残高・残りの回数・金利を入れる試算の画面で出します。返済額が増える前に試算しておくと、「払えるか」を数字で考えられます。

契約書で確かめる5項目

「5年ルール」「125％ルール」と呼ばれる、返済額の見直しに関する定めを置く住宅ローンがあります。これらがあるかどうか、中身がどうなっているかは、法律で決まっているのではなく、契約ごとの定めです。ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）と約款で、次の5項目を確かめます。

1. **金利のタイプと見直しの時期：**変動金利型か、固定期間選択型か。金利を見直す時期（たとえば年に何回か）。
2. **返済額を見直す時期：**金利が変わっても、返済額を変えない期間があるか。ある場合は、いつ変わるか。
3. **返済額の上げ幅の上限：**見直しのときに、前の返済額の何倍までと上限があるか。
4. **未払利息の扱い：**上限のために本来必要な返済額に足りないとき、その差が利息の未払い分として残るか、最終回の返済にまとめられるか。
5. **変更の手数料：**金利タイプの変更、返済期間の延長、借り換えのときの手数料。

3の上限がある契約の例で、数字を見ます（筆者の計算）。0.5％で月8万9,757円を払っている人の返済額が、仮に前回の1.25倍までに抑えられるなら、上限は月約11万2,200円です。金利が3.0％になり、本来は月12万6,481円が必要になったとき、上限との差は月約1万4,300円です。この差が積み上がるかどうかは、4の未払利息の条項で決まります。返済額が据え置かれていても、負担が先送りされているだけのことがあるので、条項の確認は欠かせません。

払える額を家計から出す

契約を確かめたら、次は払える額です。

1. 手取りの月収（ボーナスは別に書く）
2. 生活費（食費、光熱費、通信費、保険料、教育費など）
3. 住宅ローン以外の返済（カードローン、リボ、車のローンなど）
4. 税金・住居費（固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金）

1から2〜4を引いた額が、住宅ローンに回せる額です。見直し後の返済額がこの額を超えるなら、遅れる前に動きます。他の借金が重なっている場合は、全体を整理する必要があるかもしれません。整理の手順は借金返済が苦しいときの全体図にあります。

相談の順番：条件変更から借り換え、その先まで

1. **返済中の金融機関に、返済条件の変更を相談する。**住宅金融支援機構（機構の融資）は、返済期間の延長や、しばらく返済額を減らす変更などのメニューを手数料なしで用意しており、申請は返済中の金融機関に連絡するよう案内しています。返済を続けられるかの審査があります。民間の銀行は、各行の窓口に尋ねます。
2. **期間の延長の効果を数字で確かめる。**たとえば、金利2.0％で残高3,000万円の人が、残り360回を420回（35年）に延ばすと、月の返済額は約11万900円から約9万9,400円に下がり、月に約1万1,500円軽くなります。一方、総返済額は約3,992万円から約4,174万円になり、約182万円増えます（筆者の計算）。月の負担は軽くなっても、総額は増える点は、相談のときに忘れずに聞いておく数字です。
3. **金利タイプの変更や借り換えを比べる。**借り換えで金利が下がっても、諸費用がかかり、審査があります。判断の目安は住宅ローンの借り換えで返済は軽くなる？で、計算例を見られます。
4. **それでも足りないなら、払えないときの選択肢へ進む。**売却、個人再生、自己破産の分かれ道は住宅ローンが払えないときの選択肢にあります。

文例：「変動金利で借りていて、金利が上がって返済額が増える見込みです。毎月○万円までなら払えるので、返済期間の延長で軽くできるか、延長した場合の総返済額がいくらになるか、手数料がかかるかを教えてください。固定金利への変更が可能かも知りたいです。」

遅れが出てからでは、選べる手が減ります。個人再生の特則は、保証会社が代わりに払った日から6か月以内という期限があります（民事再生法198条2項）。日付と条件は個人再生で住宅ローンを払い続ける特則で確かめられます。

収入が減った理由が病気や休職なら、収入を補う給付と保険の確認が先になる場合があります。病気や入院で住宅ローンが払えないときをあわせて読んでください。

住宅ローン以外の借金も重なっていて、条件変更だけでは足りないと感じる人は、弁護士に依頼して債務整理を検討する選択肢があります。選ぶときは、登録の確認、面談で状況を聞いたうえでの見通しの説明、費用の総額を書面で示すか、の3点を確かめます。事務所を比べる項目は債務整理の事務所の選び方にあります。