個人再生のオーバーローンとアンダーローン｜家の価値で変わること

オーバーローンとは、家の時価がローンの残高より低い状態、アンダーローンとは、時価がローンの残高より高い状態です。個人再生では、**アンダーローンの「差額」が財産として数えられ、再生計画の返済額の下限を押し上げます。オーバーローンのときは、家の分はプラスになりません。**この記事は、この2つの違いが返済額にどう表れるかを、仮の数字で計算して見せます。清算価値そのものの説明は個人再生の清算価値とはに任せ、ここでは家に絞って書きます。

用語の意味：時価とローン残高の差

「時価」は、いま売ったらいくらになりそうかという家の価値で、「ローン残高」は、住宅ローンの元本のうちまだ返していない額です。この2つを引き算します。

時価が残高を上回るとき、その差額は、家を売れば手元に残るはずのお金です。個人再生には、返済の総額が、自分の財産を処分して返済に当てた場合の額（清算価値）以上でなければならないという決まりがあります（裁判所の説明）。そのため、アンダーローンの差額は、財産として数える考え方になります。オーバーローンのときは、家を売ってもローンが残るだけで手元に何も残らないので、家の分は財産に入りません。

計算例：アンダーローンの場合

仮の数字です（筆者の計算）。

• 家の時価：2,800万円、住宅ローン残高：2,300万円 → 差額＋500万円
• 預金など：30万円（車などほかの財産はなし）
• 住宅ローン以外の無担保の借金：600万円（基準債権が500万円〜1,500万円なので最低弁済額は5分の1の120万円。231条2項4号）

財産の合計は500万円＋30万円＝530万円で、最低弁済額の120万円より多いので、返済総額は530万円以上が下限になります。借金600万円に対して約88％です。3年（36回）で払うなら月約14万7,000円、5年（60回）なら月約8万8,000円です。ほとんど借金が減らない計算になるので、この場合は個人再生の効果が小さいことが見えてきます。

計算例：オーバーローンの場合

仮の数字です（筆者の計算）。

• 家の時価：2,200万円、住宅ローン残高：2,900万円 → 差額－700万円
• 預金など：30万円
• 住宅ローン以外の無担保の借金：600万円

家の分は財産に入らないので、財産は預金の30万円だけです。最低弁済額の120万円のほうが大きいので、返済総額は120万円になります。3年（36回）で月約3万3,300円です。アンダーローンの例と比べると、同じ借金600万円でも、返済総額が530万円と120万円で約4倍違います。

項目	アンダーローンの例	オーバーローンの例
家の時価	2,800万円	2,200万円
ローン残高	2,300万円	2,900万円
家の差額	＋500万円	－700万円（財産には入らない）
預金など	30万円	30万円
財産の合計（清算価値）	530万円	30万円
最低弁済額（借金600万円の5分の1）	120万円	120万円
返済総額の下限	530万円	120万円
月の返済（36回）	約14万7,000円	約3万3,300円

どちらも住宅資金特別条項を使い、住宅ローンは契約どおり払い続ける前提です。その場合の条件と払い方は個人再生で住宅ローンを払い続ける特則にあります。なお、小規模個人再生の「債権総額5,000万円以下」の数え方では、住宅資金貸付債権の額は除かれます（221条1項）。

特則を使わず家を手放す場合の数え方

住宅ローンの特則を使わないで、家を売る・競売になる場合は、住宅ローンの債権者は、家の担保で回収できる分と、回収できない分に分かれます。221条1項の括弧書きは、別除権の行使で弁済を受けられると見込まれる額を、債権総額から除くと定めています。反対に、オーバーローンで担保で回収しきれない見込みの額は、再生債権の総額に含まれて計算されます。

つまり、オーバーローンの家を手放すとき、足りない分の借金が残り、それが再生計画の返済の対象に加わります。売却で足りない分の扱いは、住宅ローンが払えないと競売に？と、住宅金融支援機構の任意売却の説明で確かめられます。機構の説明では、任意売却は一般に競売より高値が期待できるとされますが、売出価格は機構の確認を受ける必要があります。

査定の取り方と、書類にそろえるもの

家の評価が返済額を動かすので、査定の取り方を知っておきます。

1. **ローンの残高証明書：**住宅ローンを借りている金融機関に、残高を日付つきで出してもらいます。
2. **登記事項証明書：**土地と建物の両方を法務局で取ります。持分と抵当権の数が分かります。
3. **不動産会社の査定書：**机上査定（書類と相場による）や訪問査定（現地を見る）があります。手続の財産評価に使う目的であることを伝えたうえで、複数の会社に頼んで額の幅を見ます。
4. **固定資産税の納税通知書：**評価額の参考にする場合があります。使うかどうかは裁判所の運用で決まります。

東京地方裁判所の個人再生の案内には、提出する書類として、不動産登記事項証明書と、財産目録及び清算価値算出シートが載っています。申立先の裁判所の案内で、評価の方法を確かめてください。小規模個人再生では、財産を財産目録に書かなかったり、不正に記載したりすると、手続の廃止につながりえます（237条2項）。

文例：「住宅ローンの残高は約2,300万円です。不動産会社2社の査定書が2,500万円と2,800万円で、差が大きいのですが、財産目録にはどの額を使うのですか。」

家を残したい人が最後に比べるのは、特則を使って財産に差額が入る場合の返済総額と、家を売って借金を整理する場合の負担です。後者の例として自己破産すると持ち家はどうなる？を読むと、手放した場合の流れが分かります。払えなくなる前の段階の相談は住宅ローンが払えないときの選択肢へ。